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英国学生公寓投资项目解析

​脱欧重压下,英国房地产市场正在经历一场前所未有的变局。

长租公寓、学生公寓、物流地产、酒店等资产顺势崛起。

在这几个大热的资产类别中,长租公寓和学生公寓最受投资者追捧,吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入。

除了投资报酬率高达8%-10%,究竟英国房地产魅力何在?


 

投资英国房地产四大优势  

1. 资本利得免税:英国对于海外投资家的资本获利是免税的。  
2. 持有成本低:台湾持有房地产要付房屋税和地价税,但英国只需付「市政税」(Council Tax),且徵收对象是实际居住者,因此若将房子出租给人住,房东无须缴税。  
3. 个人所得税有免税门槛:根据英国最新公布,年收入一万英镑以下(相当于10万人民币)免课所得税,因此在英国的收租一年未达51万台币,房东无须缴所得税。  
4. 英镑升值走势:英镑从去年的低点反弹,至今已升值10%以上,代表当初投资英国房地产,现在以原价卖出都可获利10%。若长期看好英镑的投资者,即可去英国当房东收租。  
学生公寓短缺 投资报酬率高不过,投资英国房地产,想去英国赚租金、赚价差、赚货币升值,建议还是以学生公寓为首选,因为投资报酬率相对比一般住宅高,原因有二:
第一,在英国学生公寓是独立一个分类项目,学生有住宿需求会优先寻找学生公寓,造成容易满租现象。
其次,英国是全球留学生人数第二多的国家,主要成长力道来自中国与印度两大人口国的留学生,学生公寓的短缺率几乎维持在25-40%,造就了高投资报酬率的情势。不过,投资学生公寓是有撇步的,并不是依学校排名来看,而是最好买在大学城,整个城镇都著依著学校,学生租屋就会很密集。以英国雪菲尔 (Sheffield)学校为例,这是一座标准的大学城,而圣玛莉学生公寓就位于两所大学旁,距市中心步行10分钟。每一间套房面积约5.3至7.5坪,售价5万9950英镑起 ,每年可收租6,408英镑。投资金额不大、租金收益却相对高,3年保证10%的净收益率,保证期间过后,依然能保有8~9%左右的收益率。且英国近来租金每年都上调3%左右,投资报酬率也逐年跟著成长。包租形式便利 房东保证收益。然而,中国距离英国这么遥远,跨海投资英国房地产不会很麻烦吗?指出,其实英国是用物业管理公司的包租方式,也就是房子的装潢、修缮和出租等,全程由管理公司负责,投资者只需向管理公司收租即可。有些开发商甚至保证五年投资报酬率9%,不论房子租出去与否,投资者都收得到租金,每年分三期支付给房东。此外,投资开发的过程也有一定保障。由于英国房地产买卖都是由律师处理,订金与工程款会先汇入律师帐户,由律师依工程进度拨款给开发商,等于为投资者把关。另一方面,律师也会要求投资方提出财力证明,确定资金来源没问题。而从签约完成到房子盖好之间,开发商还会计算3.5%的年利息给投资者,于交屋时支付的款项中扣抵。不用出国 五大步骤完成投资英国房地产如果你准备好了资金,想投资英国学生公寓,该如何著手进行?只需依下列五大步骤就能轻松上手:  
1. 确定投资标的:首先找到英国房地产代理公司,毕竟投资英国房地产,自己较难处理,仲介的长期稳定经营能力很重要。  
2. 订单:确定要购买的标的后,即填写订购单,并支付订金3000英镑给英国开发商,以及手续费2800英镑(包含律师委任费)。  
3. 签约:下订后的28天内必须完成签约,并缴付50%房款给律师。  
4. 工程款:部分开发商会要求三个月内再支付25%房款给律师。  
5. 完工:交屋时再支付剩余的25%或50%尾款给开发商,你就能成为英国留学生房东,等著赚租金收益。
 

今天文章的主题是英国学生公寓投资,主要分为市场概况、投资价值、风险点三个部分。

英国学生公寓概况

众所周知,教育和房地产一直是英国面向海外投资者的两张王牌,学生公寓作为两者的结合体,这几年发展势头极为迅猛,早已成长为一个成熟的物业投资类别。

值得注意的是,本文所讲的学生公寓不同于学校内的宿舍,指的是开发商特别为学生开发的私营学生公寓(Purpose Built Student Accommodation,简称PBSA),位于学校周边,允许个人投资者购买。
 

目前英国在校大学生人数达到170万,由于学校内的宿舍供应严重不足,且一般只为大一新生提供校内宿舍,大约70%的学生要自己解决住宿问题,其中大部分会选择这类学生公寓。
 

上图数据显示,英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张,约为170万总学生人数的三分之一,供应严重不足。

英国最新的学生床位比为2.3 : 1

供不应求意味着有利可图。

数据显示,从2015年开始的最近三年,每年投入英国学生公寓市场(PBSA)的资金都在45亿英镑以上。

图为每年投入英国学生公寓市场的资金

2018年,包括加拿大房地产公司Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手,买进英国学生公寓资产。

2018年英国学生公寓市场重大交易

另外,在2018年,那些原本就已经非常成熟的英国本土学生公寓巨头,比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在资本市场的帮助下不断扩张。

2018年2月,在英国学生公寓市场拥有最多床位的Unite Student成功在公开市场融得1.7亿英镑,且接受了新加坡主权基金GIC的注资。拿到资金后,Unite Student宣布将在伦敦、牛津、伯明翰继续开发更多的学生公寓。
 


 

截至2018年底,英国各大学生公寓运营商总共持有290,570张床位,比2017年增加了18%,显示英国本土机构同样在加码投资。

英国各大学生公寓运营商都在不断增加床位

统计显示,2019年将会有大约60万间学生公寓在英国完工,平均每间公寓价值8.7万英镑。

到2019年底,英国整个学生公寓市场规模将达到530亿英镑,比之2018年的505亿英镑,还要增加25亿英镑。
 


 

英国学生公寓市场规模稳步上涨

为何投资英国学生公寓?

英国学生公寓市场之所以能吸引这么多资金,并在近几年迎来大爆发,主要还是因为其独特的投资价值:

1. 脱欧意外助推英国留学产业

最近英国房市受脱欧冲击很大,经常有读者让我预测未来房价走势,而每次分析到最后,都会讲到英国教育对底层需求的支撑和对未来流动性的保证。

英国的教育,包括中小学的私立教育、大学的高等教育都非常强,而且因为悠久的历史和长时间的信誉沉淀,拥有很强的壁垒,即很难被其它国家突然替代。

在最近的两项排名中,英国被2019 US News评为世界最佳教育国家,在所有国家中名列第一,美国位居第二。

 

在QS 2018最佳留学城市的评选中,伦敦首次高分胜出,位列第一,成为全球最适合留学的城市。

 

最近英国脱欧结束,但其留学产业却丝毫没有受到影响,反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低,刺激了更多国际学生来英留学。

事实上,会受到脱欧影响的欧盟学生只占到英国留学生总数的6%,非欧盟学生才是英国留学的主力。


 

欧盟学生只占到很小的比例,非欧盟国际学生才是大头,过去10年间增长了69%。

数据显示,尽管受到脱欧影响,在2018/2019年的申请季中,从欧盟申请来英留学的学生依然增加了约3.4%,非欧盟的留学生增加约11.1%。

浅蓝色线代表非欧盟学生,增长最猛

UCAS最新调查数据显示,在所有非欧盟国家中,中国留学生增长最猛:目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书,比欧盟所有国家留学生的总和还要多。

英国非欧盟留学生国家排名,中国无悬念第一

 

英国欧盟留学生国家数量清单,全部加起来也没中国多

脱欧公投以来,因为担心来自欧盟的经费减少,英国许多大学都增加了对非欧盟国家的录取人数,其中伦敦大学学院、曼切斯特大学、爱丁堡大学、考文垂大学的留学生人数都超过了1万人。

 

联系美国在特朗普上台后逐渐收紧对中国学生的留学政策,英国一下成了最大的受益国,由于中国这个最大生源国的助推,赴英留学的国际生数量水涨船高。

国际生,特别是非欧盟国家的国际学生,是英国学生公寓市场绝对的租住主力,他们因为信息不对称,更愿意为安全系数高的学生公寓买单。

总结来说,英国留学产业本来就非常发达,这两年因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策,更是意外迎来第二春。

2. 供不应求导致投资回报率持续走高

上边的分析看出,学生公寓是难得被脱欧利好的英国资产。

在供应一端,脱欧带来的不确定性会造成新开工或正在筹备中的开发项目融资困难,导致新建学生公寓项目工期延长,加剧学生公寓供不应求的局面。
 


 

左图为2017/2018学年-学生公寓租金预测上涨情况,右图外圈为正在开工建设的学生公寓套数,内圈为能完工的套数。


长年供不应求的局面,也进一步推高了英国学生公寓的投资回报率。

EGI发布的数据显示,截至2018年9月,英国学生公寓的资产价值比上一年增长了6.5%,租金也同步上涨了3.4%,平均的年度总回报率达到了12.3%。

 

租金方面,由于国际留学生数量持续上升,2018/2019学年英国学生公寓的租金平均上涨了2.26%,其中巴斯的涨幅最大,达到了3.81%。

其余学生公寓租金增幅比较大的城市还包括:爱丁堡(3.74%)、诺丁汉(3.65%)、莱斯特(3.24%)、杜伦(3.22%)。


投资英国学生公寓,要注意什么?

投资英国学生公寓,纵然优势很多,也需要注意以下几点:

1. 挑对学校和城市

先讲对个人和机构投资者都适用的一点:挑对学校和城市。

虽然赴英读书的留学生一直在增加,但这并不代表所有英国大学旁边的学生公寓都值得投资。

事实上,留学生正在变得越来越“挑剔”。

调查显示,多数国际学生更倾向于就读罗素大学集团(Russell Group)的学校。

投资学生公寓,除了要买在名校旁边,其所在的城市也非常重要。

根据One Touch发布的学生公寓报告,英国最主要的几个大城市,仍是学生公寓投资潜力最大的地方。

英国学生公寓投资热点城市

举例来说,英国西南部大城市布里斯托共有超过51,000名全日制大学生,但整个城市却只提供7,000间学生公寓。

另外像斯旺西,伯明翰、埃克塞特、牛津、布里斯托、曼彻斯特、利兹、卡迪夫等城市,其学生公寓的供应也不能够满足当地留学生的需求。

对于英国第一大城市——伦敦来说,虽然伦敦拥有全英国最多的学生公寓,但考虑到伦敦的留学生仍在持续增长,因此伦敦的学生公寓市场仍有很大的投资潜力。预测显示,未来10年,英国全日制学生人数将增加50%。

对比之下,在阿伯丁、纽卡斯尔、谢菲尔德、利物浦、格拉斯哥等地,由于近几年新建了大量学生公寓,其学生公寓市场已经相对成熟,且未来开发充裕,因此投资价值相对有限。

2. 个人投资者如何选择英国学生公寓?

投资学生公寓,和普通买房的操作类似,但还是有一些方面需要投资者特别注意。

相比普通买房,学生公寓因为与英国留学产业挂钩,因此不太受房产周期的影响,脱欧冲击英国房市,却利好学生公寓,就是最好的证明。

学生公寓由于有固定学期,一般空置率极低,而且租金收益较为稳定(通常在6%以上)。

因此,个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险,丰富自己的资产组合。

讲完优势,我们接下来再讲讲风险点。

对于个人投资者来说,由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎,因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖,而这也导致我们在市场上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低,位置较偏。

另外,相比普通买房在户型和地理位置有更多的选择性,学生公寓由于户型基本相同,更像是一个理财产品,所以一旦有优质的学生公寓项目面市,很快就会被一抢而空。

还有一个风险点就是学生公寓的租客极其单一,只限于学生,因此尽量避免投资那些远离大学的学生公寓,即便是投资在大学旁边的学生公寓,也要了解清楚大学附近是否会新建更多的学生公寓。
 

3. 机构投资者如何投资英国学生公寓?

对于机构投资者来说,投资英国学生公寓,本质上就是比融资成本。

简单来说,因为东西又好又少,所以抢的人太多,拼到最后就是一直喊价、抬价,价高者得。

价格喊得越高,投资收益率就越低,而能够承担低收益率的往往是融资成本极低的公司,比如我在本文开头处提到的英国学生公寓主要玩家:主权基金、养老金基金、保险公司等。

因此对于机构投资者来说,如果考虑竞标英国的学生公寓项目,一定从自身融资成本的实际出发,而如果是通过募集基金再去投资学生公寓项目,则需要考虑高价拿下项目后,其投资收益率是否对基金认购者还有吸引力。

第二点主要是写给中国机构投资者的,结合我自己的观察和统计,发现虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店,但基本没有涉足英国学生公寓领域,即便中国留学生数量排名全英第一,也没有把这个客户端的优势好好利用起来,实在非常可惜。

相比西方国家的学生,中国留学生喜欢一次性付清所有租金,是学生公寓市场上的优质租客,开发商财务模型里的最佳履约人。除此之外,中国留学生家长还可能在帮孩子看宿舍的过程中买走几套学生公寓,顺便帮助开发商解决库存。