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全英房产走势&优质项目

全英房价五年预计涨幅 15% 复苏期后快速上扬

各家房产机构对于未来五年的英国房价预测。对于英国未来五年的平均房价涨幅上,Knight Frank 与 第一太平戴维斯所给出的预测数据相似,分别是15% 和 15.3%。其中,Knight Frank给出的各年涨幅从2020 年到 2024 年分别是:2%、3%、4%、4%、3%,比仲量联行(JLL)所给出的预测 1%、2.5%、4%、3.5 、3% 稍高一点。

 

各家预测认为因为受到脱欧的因素影响,抑制了英国房产价格的涨幅。虽然目前脱欧已经有了较大的进展,但是即使是成功脱欧之后,英国是否能够实现平稳过渡也是一大挑战。而这样的不确定因素使得不少房产专家认为 2020 年的全英房价涨幅会受到一定压制。这也意味着在2021 年开始,英国房产价格增幅将明显加大,现在是投资入市的上好时期。
伦敦豪宅市场快速反弹 5年涨幅或达20.5%,而从区域上来看,伦敦地区的涨幅将高于全英,从2020 年到 2024 年分别是:1%、2.5%、4.5%、4.5% 和 3.5%。受到各个政局影响的伦敦房产市场,可能需要一点时间复苏,而 2020 年和 2021 年正是伦敦市场复苏需要的时间。从 2023 年开始,伦敦房产市场将明显拉高。而伦敦市中心的房价(Prime Central London)也将迎来复苏。

 

而 Knigt Frank  却认为伦敦房产市场需要更长的恢复期,未来五年的涨幅为 13%,比全英的涨幅低了两个百分点。不过伦敦市中心(Prime Central London)的房价表现将远超伦敦整体水平,达到 5 年 18 % 的涨幅。

 

同样,认为全英未来五年房价涨幅为 15.3%的第一太平戴维斯对于伦敦整体房价给出了相当保守的预测。机构认为未来五年伦敦房价涨幅仅有 4%,然而他们认为伦敦市中心的豪宅市场却会出现强势反弹,5年内涨幅达到 20.5%

 

未来五年房价预测

 

对此第一太平戴维斯给出的意见在于住宅市场房价受到购房能力的影响,对于伦敦房价给与了保守预测。然而豪宅市场是由财富流动来驱动的,而伦敦对于全世界的富豪而言,都有着显著的吸引力。随着此次保守党胜选,对于很多富豪来说也是最好的结果,伦敦豪宅市场将快速复苏。实际上,在大选结果公布的当天,就有不少富豪迅速剁手。一位来自欧洲超级富豪,在保守党胜选结果公布后,就以 6500 万镑的价格买下市中心黄金地段的一套房产。据悉,他已经在此之前就谈好了价格,一直等到大选结果公布才选择交换合同。

另外,来自亚洲和东欧的买家也在保守党胜选后分别买下 2800 万镑和 2500 万镑的房产。

 

伦敦租金涨幅或达 18.8% 领先全英

 

从租赁市场来看,Knight Frank 给出了 5年全英租金平均水平上涨 10% 的预测,其中伦敦地区上涨幅度为 15%,伦敦市中心租金上涨 10%。伦敦的租金涨幅将明显大于全英的涨幅水平,且与此同时伦敦市中心的租金水平涨幅将略低于整个伦敦地区。伦敦市中心租金涨幅不高的一个原因来自于越来越多的购房人希望购买新房,而伦敦市中心很多传统老产变得不那么吃香。

 

第一太平戴维斯给出的预测数字更高,认为全英五年租金涨幅为 15.4%,而伦敦地区为 18.8%。机构分析认为影响租金的一大要素在于收入和就业。第一太平戴维斯预测未来五年内,英国的人均收入涨幅在 15.6%,这与其所预测的租金涨幅是想匹配的。同样,伦敦地区的收入明显高于英国其他地区,所以伦敦的租金涨幅也将领先全英。

 

潜在因素或影响预测 房产市场有机遇有挑战

各个机构在给出五年预测的同时,也都提到了他们所认为会对伦敦房产市场产生影响的几大核心因素:脱欧、经济、税、利率。

 

首先是脱欧,房产机构认为从目前的结果来看,虽然说英国在保守党胜选之后,脱欧的概率大幅上涨,但是对于未来市场的影响来看,英国是否能实现真正的平稳过渡也是一大考验。

从经济的角度来看,在 2019 年英国经济 GDP 增长低于很多机构预测。在展望 2020 年的报告中,世邦魏理仕认为英国 GDP 增长在第一季度仍然会比较缓慢,但是在接下来会逐渐提速。

 

在税方面,海外买家非常关注的一个问题在于英国是否会对海外买家征收额外的印花税。

如果政府最终绝对向海外买家加税,也会影响整个房产市场。从目前来看,很多海外买家加速下单,也是想要抢在加税之前完成购买。

最后利率的问题,如果出现利率调整,那么贷款利率的变化也会影响整个房产市场。

 

英国房价年增幅

 

伦敦房产的机遇期

诚然,很多因素会影响预测,但是经历脱欧僵局的伦敦房产市场恰好证明了其强大的抗压能力和无以匹敌的吸引力。专家认为,从伦敦房地产市场来看,市场正面临严重的供不应求的现象。房地产价格也必定受到这样的局面影响,未来一路看涨。

 

另外,因为过去脱欧不确定性的影响,投资人购房置业需求被压制,随着脱欧进程稳步推进, 公投期间被压制的房价涨幅肯定会在一定的时间内确定情况下释放出来。加上潜在的海外买家加税问题,现在就是进入市场最佳的时期。
 

北部房价涨势强劲报告预测,房价与工资增长更相符的地区价格将持续增长,到2022年英国平均房价将比2017年高出14.2%。

其中,增幅最大的地区预计出现在英格兰西北部,这里的房价收入比为5.6。至2022年,其房价增幅约为18.1%(£28,000)。而这要归功于以曼彻斯特为中心的就业增长对楼市的支持。这里相对较低的生活成本也吸引了伦敦人和一些专业人士来定居。

英格兰东北部和Yorkshire & Humberside也将见证高增幅,至2022年,房价均将上涨17.6%。
 

 

被看好投资项目

1. 学生住宿

这个市场可能已经整体达到顶峰,当中的几个大型企业已经在获得利益后逐渐退出该行业。学生宿舍计划已经在逐步转移到“长期稳定投资”的类别里。

 

话虽如此,在不少主要的大学区,由于学生人数上升以及本地供应给学生的房屋量减少,学生宿舍的需求仍在不断上升。地方市政厅都在给当地房东施加压力,以此来提升房屋质量以及将更多房屋规划还当地社区。

 

重要提示: 选择正确的地区以获取长期稳定的收入并有一定的上升空间。
 

 

2.共居和PRS—私人租凭计划

英国正在向租凭市场发展。在1980,1990以及2000年代,人们大多数都是购买属于自己的房产。但在最近以来,有一个明显的转移回长期租凭市场的趋势。这个趋势产生的主要原因是更好的负担能力,以及选择并不多。以社区元素考虑的话,许多年轻人都更倾向于生活在更具活力的全租凭计划住宅当中。

 

重要提示:有大量的投资资金正在投入这一发展方向,所以您也应该考虑进行投资。

 

3. 伦敦市中心

许多房产价格都开始触及市场底线。在过去的几年里,由于供求的关系,整体价格走软。

 

许多原本十分支持这一市场的外国资金因为脱欧的不确定性的原因而大幅减少。但是,现在,由于价格下降以及英镑走软的愿意,机会投资者正在回归这一市场。

 

重要提示:伦敦市中心地产提供价值,但这会是一个长期投资。不要期待有很快的回报。

 

4. 伦敦以外的城市

许多伦敦以外的城市都在呈现出巨大的成长空间,这是有充分的理由支持的。对于年轻人来说,这些地方生活与工作成本较低。而跨国公司也不介意以较低的成本将它们的总部设在伦敦以为的城市,只要它们能获得优秀人才就足够。

 

每年,有超过50%的毕业生会选择在伦敦以外的城市工作。曼彻斯特,利物浦和伯明翰等城市已经通过新公寓,充满活力的市中心和便捷的交通网络进行了改造。我们能看到未来这些城市拥有不少商机。

 

重要提示:许多伦敦以外的城市都被承认为良好的投资机会。

 

5. 小型公寓

许多长者都住在比实际需求大很多的房子里,他们的孩子大都已离开家不需要家里留下以前的房间。问题是,市场上并没有足够的平房和小型公寓可以让长者搬迁进去。

 

现实的结果是,长者仍然居住在旧有房子里,这挤压了供应给年轻家庭的住房库存以及提升了房价,而年轻家庭恰恰是需要更大的生活空间但又负担不起房价的一群。所以政府正在积极支持精简型房屋市场,而有政府支持的地方一般都是精明的投资方向。

 

重要提示: 寻找适合小型公寓需求者的投资机会。

 

6. 辅助生活设施

英国有人口老龄化的问题,所以越来越多的老年人需要搬入为他们提供适当帮助,又能维持他们独立自主能力的辅助生活居处。这亦为原本的独居长者创建了一个生活社群。

 

重要提示:投资长者生活辅助居处,无论是作为发展项目或是本身的运营投资,这一产业的未来都是十分明朗的上升趋势。

 

7. 疗养院

随着长者的年龄增加,他们会需要全天候的适当护理。疗养院即是可以为长者提供适当服务以及照看的地方。在英国,无论是议会运营的养老机构或是私人经营的疗养院数量都不充足,而且许多都十分陈旧,不够与时俱进,缺乏现代化设施。

 

重要提示:建议投资疗养院开发建设计划或者本身的运营计划。

 

8. 酒店

酒店行业经历了改变,住客不再只是寻求一个落脚的房间,更重要的是追求整个住宿的体验过程。这个追求也促进了提供更好体验的精品酒店的诞生与发展。在城市当中,地点是一个重要因素,但目的地酒店的需求也十分高。我们看到有一个趋势是,随着业主年龄上升他们会把自己的地产拿出来进行创新的装修以更高的价格吸引住客入职。

 

重要提示:在精品酒店方面寻找机遇,特别是在伦敦之类的城市寻找。

 

9. 办公室

关于办公室用地的需求仍是十分强劲的,尤其是在交通枢纽附近的好区域。最近,由于WeWork的运作模型十分容易复制,有不少小型公司以WeWork风格翻新办公室,並且拥有不错的公共区域(虽然不一定有啤酒)

 

重要提示: 购买破旧的办公室以增加收入和资本价值。

 

10. 商业用地

具有高评价以及可以长期租凭的大型物业始终是一项不错的投资。但不幸的是,这些物业的回报率一般较低。尽管如此,商业物业还是有机会 可以增值的,例如多盖一两层楼。

 

重要提示:寻找价值被低估和未被充分利用的商业地产。

 

以上是根据对现时市场观察所总结出来的重点领域。但是,由于脱欧的诸多不确定性,这些趋势都有可能改变。 话虽如此,房地产始终是一项可靠的投资,也是存储和创造财富的良好资产类别。